Inondation : comment sécuriser durablement la valeur économique d’un camping ?

Les campings face à une exposition économique croissante

Les campings situés au bord d’une rivière, d’un lac ou du littoral bénéficient d’un avantage commercial évident. La proximité avec l’eau participe directement à l’attractivité touristique de l’établissement et à la qualité de l’expérience proposée aux vacanciers.

Cette localisation peut cependant exposer le camping aux crues, aux débordements de cours d’eau, aux ruissellements ou aux phénomènes de submersion.

Le problème n’est pas nouveau. En revanche, ses conséquences économiques ont profondément évolué.

Il y a encore quelques décennies, de nombreux campings accueillaient principalement des clients installant eux-mêmes une tente ou une caravane sur un emplacement nu. Aujourd’hui, l’hôtellerie de plein air est devenue une activité fortement capitalistique.

Les établissements disposent désormais de mobil-homes appartenant au camping, de locatifs premium, de terrasses, d’équipements intérieurs complets, de réseaux électriques et numériques, d’espaces aquatiques, de restaurants et d’installations de loisirs.

Une inondation ne touche donc plus seulement un terrain ou quelques équipements extérieurs. Elle peut affecter directement le patrimoine de l’entreprise, sa capacité à accueillir ses clients, son chiffre d’affaires, ses conditions d’assurance et, à terme, la valeur de l’établissement.

La question n’est plus uniquement :

Comment protéger les mobil-homes ?

Elle devient :

Comment réduire durablement les conséquences économiques d’une inondation sur le camping ?

Un mobil-home reste particulièrement vulnérable à la montée des eaux

Le plancher d’un mobil-home se situe généralement à environ 70 centimètres du sol.

Lorsque l’eau atteint ce niveau, les dommages peuvent rapidement devenir importants. Les panneaux de bois et les matériaux composant le plancher peuvent gonfler et se déformer. Les cloisons, les revêtements, le mobilier, les installations électriques, les équipements sanitaires et les appareils ménagers peuvent être affectés.

Même lorsque la structure générale du mobil-home reste en place, une immersion partielle peut imposer une rénovation lourde, voire rendre le locatif économiquement irréparable.

Les dommages ne se limitent pas aux hébergements.

Les prises électriques, les connectiques, les réseaux de courant fort et de courant faible sont souvent installés à proximité du sol. Les terrasses, les équipements extérieurs, les voiries et les emplacements peuvent également être détériorés ou déplacés par le courant.

À ces coûts matériels s’ajoute une conséquence parfois plus lourde encore : l’interruption de l’exploitation.

Une crue peut affecter plusieurs saisons en quelques heures

Lorsqu’un camping est inondé, la perte économique ne correspond pas uniquement au montant des réparations.

Après le retrait de l’eau, il faut souvent :

• nettoyer le site ;
• contrôler les réseaux électriques et sanitaires ;
• réparer les emplacements et les voiries ;
• remettre en état les terrasses ;
• déplacer ou réinstaller les mobil-homes ;
• vérifier la sécurité des installations ;
• gérer les annulations, les remboursements et les relogements.

Les sols détrempés compliquent fortement les interventions.

Le passage d’engins lourds ou le déplacement de résidences mobiles de loisirs peut créer des ornières, endommager les réseaux enterrés et retarder la remise en exploitation des parcelles.

Une crue hivernale ou printanière peut ainsi compromettre l’ouverture pour les vacances de Pâques, les ponts du mois de mai ou le début de la saison estivale.

Pour un exploitant, le véritable risque est donc double :

1. la perte ou la dégradation des actifs ;
2. la perte de chiffre d’affaires liée à l’indisponibilité des locatifs.

Les limites des solutions traditionnellement utilisées

Face au risque d’inondation, les exploitants utilisent généralement trois stratégies : déplacer les mobil-homes, les surélever de manière permanente ou renoncer à exploiter certains emplacements.

Aucune de ces solutions n’est neutre économiquement.

Déplacer les mobil-homes chaque année

Le déplacement annuel permet de retirer les locatifs de la zone exposée pendant la période considérée comme la plus risquée.

Cette opération suppose toutefois de déconnecter les réseaux, déplacer les terrasses, transporter les mobil-homes, les stocker, puis les remettre en place avant la saison.

À partir d’un coût indicatif de 500 euros par mobil-home et par an, le déplacement de dix mobil-homes représente au minimum :

• 5 000 euros par an ;
• 25 000 euros sur cinq ans ;
• 50 000 euros sur dix ans.

Ce calcul ne comprend pas nécessairement les coûts de stockage, les raccordements, les réparations, les dégradations des emplacements, le temps mobilisé par les équipes ni les risques de casse.

Le déplacement peut également devenir difficile lorsque les sols sont détrempés ou lorsqu’une crue survient avec un délai d’alerte réduit.

Surélever les mobil-homes de manière permanente

Certains campings choisissent de poser leurs mobil-homes sur des parpaings, des supports ou des structures permettant de gagner quelques dizaines de centimètres.

Cette méthode peut réduire l’exposition à certaines hauteurs d’eau. Elle présente néanmoins plusieurs contraintes.

La terrasse doit généralement être surélevée au même niveau. Le nombre de marches augmente et l’accès peut devenir moins adapté à une clientèle âgée ou à mobilité réduite.

Les supports peuvent aussi être fragilisés par l’ameublissement du sol ou par la vitesse du courant.

Enfin, une surélévation permanente reste dimensionnée pour une hauteur déterminée. Elle peut devenir insuffisante lors d’un événement plus important.

Renoncer aux emplacements exposés

La troisième solution consiste à ne plus équiper les parcelles considérées comme trop risquées.

Le camping réduit alors son exposition, mais renonce également à une partie de sa capacité locative et du chiffre d’affaires associé.

Cette décision peut peser durablement sur la rentabilité du foncier, notamment lorsque les emplacements concernés sont bien situés ou particulièrement attractifs pour la clientèle.

L’assurance ne remplace pas la prévention

Les compagnies d’assurance analysent de plus en plus précisément l’exposition des établissements de plein air aux inondations, aux incendies et aux autres événements naturels.

Selon la situation du camping, son historique et la politique de souscription de la compagnie, cette évolution peut entraîner :

• une augmentation des primes ;
• des franchises plus importantes ;
• des plafonds d’indemnisation par locatif ;
• des restrictions sur certains équipements ;
• une limitation de la garantie perte d’exploitation ;
• une absence de proposition pour certaines garanties.

Certains établissements ne disposent plus que d’une couverture partielle. Les courtiers doivent alors rechercher des montages plus complexes, parfois auprès d’assureurs spécialisés ou étrangers.

L’assurance reste indispensable, mais elle ne peut pas toujours compenser la totalité du préjudice.

Un plafond par locatif peut être inférieur à la valeur réelle de remplacement. Une franchise importante reste à la charge de l’entreprise. Une garantie perte d’exploitation peut exclure certaines situations ou être limitée dans le temps.

La prévention devient donc un élément central du dossier assurantiel.

Une mesure physique permettant de réduire l’exposition des mobil-homes peut être présentée au courtier et à l’assureur pour documenter la gestion du risque.

Chaque contrat reste cependant spécifique. Une solution de prévention ne garantit pas automatiquement une baisse de prime, une réduction de franchise ou l’acceptation d’une garantie.

Elle fournit en revanche un élément concret pour engager ou renforcer la discussion.

HABILEV : une solution de sécurisation économique du camping

HABILEV permet de maintenir les mobil-homes sur leurs emplacements et de les surélever lorsqu’un épisode de crue menace l’établissement.

Le système est installé sous la résidence mobile de loisirs. Le mobil-home reste sur ses roues et peut être élevé afin de placer son plancher au-dessus du niveau de l’eau.

La technologie de levage constitue le moyen technique. La proposition de valeur est plus large.

HABILEV vise à aider le dirigeant à sécuriser durablement la valeur économique de son établissement.

Cette création de valeur repose sur cinq leviers.

1. Protéger les actifs locatifs

Le premier objectif consiste à maintenir hors d’eau le plancher, les cloisons et les équipements intérieurs du mobil-home.

La valeur protégée ne correspond pas uniquement au prix d’achat du locatif.

Elle comprend également :

• les équipements intérieurs ;
• la terrasse et ses aménagements ;
• les frais d’installation ;
• le coût de remplacement ;
• les revenus que le locatif doit générer pendant sa durée d’exploitation.

Pour un camping disposant de plusieurs mobil-homes premium, les actifs exposés peuvent rapidement représenter plusieurs centaines de milliers d’euros.

2. Préserver la continuité d’exploitation

Maintenir les mobil-homes sur place limite les opérations d’évacuation et de réinstallation.

Après le retrait de l’eau, le camping peut concentrer ses interventions sur le nettoyage, le contrôle des réseaux et la remise en état des équipements périphériques.

L’objectif est de réduire le délai nécessaire avant le retour à une exploitation normale.

Cette continuité est particulièrement importante lorsque l’événement survient peu avant l’ouverture de la saison ou pendant une période de forte activité.

3. Réduire les coûts récurrents de déplacement

Lorsqu’un camping déplace chaque année ses mobil-homes, il supporte une charge récurrente.

Le coût doit être étudié sur plusieurs années et non uniquement sur une saison.

Le calcul doit intégrer :

• le transport ;
• les opérations de déconnexion et de raccordement ;
• le stockage ;
• la remise en place ;
• les travaux sur les emplacements ;
• le temps de coordination ;
• les risques de casse.

Le financement d’une solution pérenne peut alors être comparé au coût cumulé de l’organisation actuelle.

4. Améliorer la maîtrise du risque assurantiel

HABILEV constitue une mesure physique de prévention pouvant être présentée dans le cadre d’une analyse ou d’une renégociation assurantielle.

Un exploitant équipé résume ainsi son expérience :

« Je finance le système sur dix ans grâce aux économies obtenues lors de la renégociation de mes contrats d’assurance. »

Ce retour d’expérience ne constitue pas une promesse applicable à tous les établissements.

Les résultats dépendent notamment du niveau d’exposition, de l’historique du camping, des autres mesures de prévention, du contrat existant, du courtier et de la politique de l’assureur.

Il montre néanmoins qu’une réduction documentée du risque peut produire une valeur économique dépassant la seule protection physique des mobil-homes.

5. Préserver la rentabilité et la valeur patrimoniale

Lorsque les prescriptions réglementaires et les autorisations locales le permettent, une solution de mise hors d’eau peut contribuer à maintenir ou développer une capacité locative sur certains emplacements.

Le potentiel doit être évalué avec le dirigeant à partir de données propres à son établissement :

• nombre de mobil-homes concernés ;
• tarif moyen par semaine ;
• durée de la saison ;
• taux d’occupation ;
• marge par locatif ;
• coût du financement.

Un locatif proposé entre 700 et 1 200 euros par semaine en haute saison peut générer plusieurs milliers d’euros de chiffre d’affaires annuel. La rentabilité réelle dépend toutefois fortement de la région, du standing du camping, de la période d’ouverture et des prestations proposées.

La protection contre les inondations peut également intervenir dans une réflexion de cession ou de transmission.

Un camping exposé, difficilement assurable et dépendant d’opérations annuelles de déplacement présente davantage d’incertitudes pour un acquéreur ou un financeur.

Une mesure durable de prévention ne garantit pas une augmentation déterminée du prix de vente. Elle peut néanmoins contribuer à réduire les incertitudes techniques, assurantielles et économiques pesant sur la valeur de l’établissement.

Comment calculer la valeur potentielle pour un camping ?

Le retour sur investissement ne peut pas être calculé à partir d’une formule unique.

Chaque établissement présente une combinaison différente de risques, de coûts, de garanties et de revenus.

Une première analyse doit intégrer quatre catégories d’informations.

Les actifs exposés

Combien de mobil-homes sont concernés ? Quelle est leur valeur ? Quels autres équipements se trouvent dans la zone exposée ?

Les coûts de la solution actuelle

Les mobil-homes sont-ils déplacés ? Combien coûte cette opération chaque année ? Des dommages ou des travaux de remise en état sont-ils régulièrement constatés ?

Les conséquences d’une interruption d’activité

Combien de locatifs pourraient être indisponibles ? Pendant combien de semaines ? Quel chiffre d’affaires et quelle marge représentent-ils ?

La situation assurantielle

Quels risques sont couverts ? Avec quelles franchises, quels plafonds et quelles exclusions ? La perte d’exploitation est-elle réellement garantie ?

À partir de ces éléments, il devient possible de comparer :

• le coût du statu quo ;
• le montant de l’investissement ;
• les modalités de financement ;
• les économies potentielles ;
• les actifs et revenus protégés.

HABILEV peut être financé par achat direct, crédit bancaire, location financière ou location avec option d’achat. La maintenance peut être incluse ou facturée séparément.

Une solution financée sur une durée longue peut ainsi être comparée aux charges annuelles déjà supportées par l’établissement.

Une approche qui doit rester compatible avec la réglementation locale

L’installation d’un système de protection ne modifie pas automatiquement les prescriptions d’un plan de prévention des risques.

Les possibilités de maintien ou d’installation de mobil-homes dépendent notamment :

• du PPRI ou du PPRL applicable ;
• des règles locales d’urbanisme ;
• des prescriptions de la préfecture ;
• de la hauteur d’eau de référence ;
• de la vitesse du courant ;
• des conditions d’évacuation ;
• des caractéristiques du site.

Toute étude doit donc associer l’analyse technique, l’analyse économique et la vérification réglementaire.

La formulation correcte reste :

Lorsque les prescriptions réglementaires et les autorisations locales le permettent.

Le premier objectif n’est pas de demander un devis

Avant de chiffrer une installation, il est nécessaire de comprendre la situation réelle de l’établissement.

Un premier entretien permet d’analyser :

• le nombre de mobil-homes exposés ;
• l’historique des crues ;
• la hauteur d’eau de référence ;
• les solutions actuellement utilisées ;
• le coût des déplacements ;
• la couverture d’assurance ;
• les projets de nouveaux locatifs ;
• les enjeux de cession ou de transmission.

Cet échange permet ensuite de déterminer si une étude de faisabilité technique et économique est pertinente.

Évaluer l’exposition économique de votre établissement

Votre camping est situé à proximité d’un cours d’eau, du littoral ou d’une zone exposée aux inondations ?

Vous déplacez chaque année une partie de vos mobil-homes ?

Vos conditions d’assurance se sont dégradées ou vous souhaitez mieux documenter vos mesures de prévention ?

HABILEV vous propose un premier échange pour évaluer :

• les actifs concernés ;
• le coût de votre organisation actuelle ;
• les conséquences potentielles d’une interruption d’exploitation ;
• les solutions techniques et financières envisageables.

Évaluer l’exposition économique de mon camping

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À retenir

HABILEV ne commercialise pas uniquement un système de levage.

La solution vise à aider les dirigeants de campings exposés aux inondations à :

• protéger leurs actifs ;
• maintenir leur exploitation ;
• réduire certains coûts récurrents ;
• mieux documenter leur prévention auprès des assureurs ;
• préserver la rentabilité et la valeur patrimoniale de leur établissement.

Protéger les mobil-homes, c’est protéger la valeur du camping.